PART 1 권리분석이 필요한 이유

1. 법원은 있는 그대로 매각할 뿐, 책임지지 않습니다.

법원 경매는 부동산에 설정된 복잡한 물리적, 법률적 문제들을 국가가 깔끔하게 해결해서 매각하는 절차가 아닙니다. 오직 채권자들의 돈을 현금화하기 위해 부동산을 현 상태 그대로 매각합니다. 겉보기에는 아주 좋은 물건일지라도 내부에는 낙찰자가 책임져야 할 무서운 권리들이 숨어있을 수 있으므로, 어떤 권리가 소멸하고 어떤 권리가 내게 인수되는지 스스로 가려내기 위해 권리분석이 필요합니다.

권리분석을 제대로 수행하지 않고 입찰할 경우 마주하는 가장 치명적인 결과는 바로 금전적 손실입니다. 전체 낙찰자 중 약 10퍼센트가 잔금 납부를 미납하며, 이들 중 적지 않은 비율이 권리분석의 오류로 인해 발생합니다. 낙찰 이후에 미처 몰랐던 인수 사항을 뒤늦게 발견하여 부동산 매도 및 임대마저 불가능해지면 결국 잔금을 포기하게 되고, 수백 수천만 원에 달하는 입찰 보증금을 채권자들에게 그대로 몰수당하는 위기에 처하게 됩니다. 따라서 권리분석은 골치 아픈 법적 절차가 아니라, 매입할 부동산이 진정으로 안전한지 위험한지를 스스로 판단하고 나의 자산을 완벽하게 방어하는 가장 확실한 무기입니다

2. 배보다 배꼽이 더 커지는 끔찍한 결말을 막아야 합니다.

우리가 경매를 하는 가장 큰 이유는 시세보다 10퍼센트 이상 저렴하게 부동산을 취득하여 수익을 내기 위함입니다. 하지만 권리분석을 제대로 하지 못해 낙찰자가 떠안아야 할 추가 부담금(인수 금액)을 사전에 파악하지 못한다면, 오히려 공인중개사사무소에서 수수료를 주고 일반 매매로 사는 것보다 훨씬 더 비싸게 취득하는 최악의 결과가 발생할 수 있습니다. 10억짜리 아파트가 2천만 원까지 가격이 떨어졌다고 하더라도 무턱대고 입찰해서는 안 되는 이유가 바로 이 숨겨진 인수 대금 때문입니다.

주택도시보증공사(HUG)가 임차권 등기를 말소해 준다는 확약서 내용만 믿고 덥석 낙찰을 받았으나, 비고란에 특정 낙찰가 이상일 경우에만 포기한다는 앞부분의 조건을 면밀히 분석하지 않아 수천만 원의 보증금을 낙찰자가 추가로 떠안게 되는 사례도 빈번합니다.

사설 경매 정보지나 건물의 겉모습만 보고 다세대 빌라인 줄 알고 입찰했으나, 건축물대장 등 공적 서류를 꼼꼼히 분석하지 않아 실제로는 상가(소매점)를 낙찰받는 사례가 있습니다. 이 경우 대출 한도가 달라질 수 있고 주택 대비 4배 이상의 취득세를 내야 하며, 위반 건축물로 구청에 이행강제금까지 물어야 하는 최악의 상황에 부닥칩니다.

3. 모두의 눈에 폭탄이 보이는 것은 아니다.

대항력이 있는 임차인이 법원에 배당요구를 제때 잘했다고 해서 무조건 안심해서는 안 됩니다. 임차인의 전입일이나 확정일자보다 먼저 발생한 체납 세금(예: 세무서 압류)이나 근로복지공단 등에 묶인 회사의 3년 치 체납 임금 및 퇴직금이 존재한다면, 법원은 이들에게 낙찰 대금을 먼저 배당해 줍니다. 이때 명심하실 점은 타인의 세금이나 임금 자체가 낙찰자에게 직접 인수되는 것은 아니라는 사실입니다. 하지만 이들이 돈을 먼저 빼감으로써 임차인이 마땅히 받아야 할 보증금에 미배당 잔액이 생기면, 낙찰자가 그 부족한 보증금을 100퍼센트 현금으로 물어줘야 하는 연쇄적인 피해를 보게 됩니다.